Wie aus einer Studie der HSH Nordbank hervorgeht sind die Investitionsrisiken an den globalen Büroimmobilienmärkten gestiegen und damit ist auch der Höhenflug, der im Sommer 2008 begann, beendet. Die Zunahme des Risikos dürfte von der Finanzkrise und die damit verbundene Angst vor Konjunktureintrübung kommen.

Die größte Zunahme von Risiken dürfte, wie FAZ berichtet, laut der Bank in New York und London liegen. Angenehme Investitionsrisiken weisen dagegen Paris und Düsseldorf auf, hier führten sich die Finanzierung von Büroimmobilien mit einem Immobilienkredit am besten rentieren. Bulgarien, Tschechien, Ungarn, Rumänien, sowie die Slowakei wurden erstmals im Risikotrendbericht berücksichtigt.

Die derzeit größten Investitionsrisiken haben sich vor allem in den US-Städten erhöht, dazu gehört auch Washington D.C., dessen Büromarkt sich den Turbulenzen des Marktes entziehen konnte. Mit einer deutlichen Erhöhung der Risikokennzahl von 1,8 auf 4,7 hat New Yorks Midtown North den stärksten Anstieg. Mit 16,5 lieg das höchste Investitionsrisiko in Dallas. Mit einem Risikofaktor von 7,8 besteht in Amerika aber kein bedrohliches Gefährdungspotential.

Die Finanzkrise ist somit auch auf den Investmentmarkt für Büroimmobilien angekommen, wie das gestiegene Risiko in vielen Städten der Vereinigten Staaten zeigt. So fiel das Tansaktionsvolumen in der zweiten Jahreshälfte 2007 stark zurück. Im November wurden, im vergleich zum Vorjahr, 55 Prozent weniger für Büroflächen ausgegeben. Durch die gesunkene Nachfrage haben sich die Preise seit Juli 2007 für Büroimmobilien nach unten entwickelt. In diesem Zeitraum haben sich die Renditen von 5,5 auf 5,8 in Central Business Districts erhöht.

Neben der Finanzkrise lähmt vor allem die Angst vor der Rezession. Steigende Arbeitslosigkeit, eine hohe Inflation und das mit nur noch 2 Prozent wachsende Bruttoinlandsprodukt für 2008 beeinträchtigen die Nachfrage nach Büroflächen. Man rechnet mit einem von 12,6 auf 17 Prozent ansteigendem Leerstand. Dadurch bleiben auch in den kommenden Jahren die Preise für Büroimmobilien unter Druck. Bis 2010 wird sich das Risiko auf den Investmentmärkten weiter erhöhen. Die Anfangsrendite könnte bis dahin auf 9 Prozent steigen.

Im allgemeinem ist auch auf den Büromärkten in Europa das Investitonsrisiko stärker geworden, Deutschland beleibt davon aber ausgeschlossen. Von 5,3 auf 6,1 erhöhte sich der Gefährdungsfaktor, aber das Mietrisiko ist hingegen um 0,2 Prozent von 9,7 auf 9,5 gesunken. Somit besteht auch hier keine dramatische Verschlechterung. Einen recht großen Zuwachs an Büroflächen wird vor allem in Paris, Rotterdam und London vermutet. Der Leerstand wird hier aber das Niveau von 8 Prozent nicht übersteigen, da mit die Nachfrage nach Büroflächen bis 2010 hoch genug bleibt.

Europas Immobilienmärkte haben im letzten Sommer vielerorts den Höhepunkt erreicht und auch die Renditen sind durch steigende Preise auf 4,7 Prozent gedrückt worden. Wenn die Konjunktur robust bleibt ist der Mietwachstum in den nächsten Jahren wahrscheinlich. Die Rendite werden sich auf ungefähr 5 Prozent erhöhen, wodurch das Investmentrisiko bis 2010 nur auf 6,2 leicht steigt. Im gleichen Zeitraum wird sich das Mietrisiko sogar weiterhin auf 8,6 verringern, was bedeutet das Immobilienkredite schneller abgelöst werden.

In einigen Stadtteilen Londons dagegen hat sich das Investitonsrisiko stark erhöht. London City ist so von 3,6 im Sommer auf 5,4 hochgestellt. Nicht ganz so stark haben sich die Teilmärkte London Docklands – um 0,5 von 4,3 auf 4,8 und London West End von 2,8 auf 3,2 um 0,4 erhöht.

Paris verzeichnet im vergleich zum europäischem Trend sinkende Risikowerte, wo mit sich die Entwicklung des Vorjahres fort setzt. Die Rendite von 4 bis 4,5 Prozent dürfte bis 2010 auf etwa 4,5 bis 5 Prozent anziehen. Die holländischen Städte Amsterdam und Rotterdam haben in Westeuropa den höchsten Risikowert. Auf der Stufe mittleren Risikos liegen die Investitionsrisiken für Rotterdam bei 8,2 und Amsterdam bei 9,0.

Zwar stieg das Risiko in Deutschland von 8,8 auf 9,3 (mittleres Risiko) und liegt damit über den europäischen Durchschnitt, gilt aber als stabil. Durch ein großes Interesse ausländischer Investoren an deutschen Immobilien dürften die Investitionsrisiken für Büroimmobilien ohne Ausnahme wieder fallen. Schon 2007 verbuchten Städte wie Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt Investmentrekorde. Womit Deutschland, dank der niedrig geltenden Preise, als attraktives Renditenziel gilt.