Eine Eigentümerhypothek ist eine Ausnahmeform, da die Hypothek an den Bestand einer Forderung gebunden ist und ein Eigentümer grundsätzlich keine Forderung gegen sich selber haben kann. Eine Eigentümerhypothek entsteht, wenn der Eigentümer des mit der Hypothek belasteten Grundstückes nicht gleichzeitig der persönliche Schuldner ist und an dessen Stelle die Forderung des Gläubigers befriedigt. Auch im Zuge einer Erbfolge oder durch Abtretung einer hypothekarisch gesicherten Forderung an den Grundstückseigentümer kann eine Eigentümerhypothek entstehen. Die Rechte des Eigentümers aus einer solchen Hypothek bestimmen sich, solange die Vereinigung besteht, aus den für eine Grundschuld geltenden Vorschriften (§ 1177 Absatz 2 BGB).

Immer dann, wenn sich die Hypothek mit dem Grundstückeigentümer vereint, ohne dass dem Eigentümer auch die Forderung zusteht, verwandelt sich die Hypothek kraft Gesetz in eine Eigentümergrundschuld (§ 1177 Absatz 1 BGB). In der Praxis bedeutet das, dass in jeweils der Höhe, in der eine durch eine Hypothek gesicherte Forderung getilgt worden ist, eine Eigentümergrundschuld entsteht. Die mit den Banken getroffenen Sicherungsvereinbarungen sehen in der Regel vor, dass ein Anspruch auf Abtretung dieser durch Tilgung entstandenen Eigentümergrundschuldteile erst mit der Vollrückzahlung der Forderung entsteht.