Erbbaurecht - Kreditlexikon


Das Erbbaurecht ist ein veräußerbares und vererbliches dingliches Recht. Es gibt dem Erbbauberechtigten das Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstückes, das im Eigentum eines Dritten steht, ein Bauwerk zu erstellen. Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück belastet werden, doch kann im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden, dass die Eintragung von Grundpfandrechten und die Veräußerung des Rechtes der Zustimmung des Grundstückeigentümers bedürfen.

Ein Erbbaurecht entsteht durch Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem zukünftigen Erbbauberechtigten und Eintragung im Grundbuch des zu belastenden Grundstückes. Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Grundbuch, das Erbbaugrundbuch, gebildet. Das Grundstück wird in Abteilung II des Grundbuches mit dem Erbbaurecht belastet. Diese Belastung muss immer den ersten Rang vor allen anderen Rechten haben. Im Erbbaugrundbuch bildet das Erbbaurecht den Inhalt des Bestandsverzeichnisses. Anstelle des ansonsten in Abt. I eingetragenen Grundstückstückeigentümers wird im Erbbaugrundbuch der Erbbauberechtigte eingetragen. Das für das Erbbaurecht zu bezahlenden Entgelt, der Erbbauzins, wird in Abteilung II eingetragen.

Die rechtliche Grundlagen für das Erbbaurecht bildet das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG,) das bis zum 31.11.2007 Erbbaurechtsverordnung (ErbbRVO) hieß. Geschaffen wurde das Erbbaurecht 1919 als ein Instrument zur Beseitigung der durch den Zweiten Weltkrieg entstandenen Wohnraumnot .Insbesondere den sozial schwächeren Bevölkerungsschichten wurde damit die Möglichkeit eröffnet, eigenen Wohnraum zu schaffen. Gleichzeitig sollten mit dem Erbbaurecht Bodenspekulationen ausgeschlossen werden, denn der Erbbauberechtigte verpflichtet sich im Erbbaurechtsvertrag zur Bebauung des Grundstückes. Als Erbbaurechtsgeber treten überwiegend Kommunen, Kirchen und Stiftungen in Erscheinung, aber auch Privatpersonen können ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belasten.

Ein Erbbaurechtsvertrag wird in der Regel über eine Laufzeit 99 Jahren geschlossen. Kürzere Laufzeiten sind möglich. Sofern eine gewerblich genutzte Immobilie auf einem Erbbaurecht errichtet wird, können deutlich kürzere Laufzeiten zwischen 40 und 50 Jahren vorkommen. Die Laufzeit spielt auch bei der Beleihung des Erbbaurechtes eine wesentliche Rolle, denn die planmäßige Tilgung des Darlehens sollte spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Rechtes erfolgt sein. Bei durch mündelsichere Anleihen refinanzierten Hypothekendarlehen ist diese Regel verpflichtend.

Der Erbbauzins wird in einem bestimmten, Prozentsatz zum aktuellen Bodenwert bei Abschluss der Erbbaurechtsvertrages bestimmt und ist frei verhandelbar, Die Zahlung erfolgt in Raten während er Laufzeit des Vertrages. Während dieser Erbbauzins früher für die gesamte Vertragslaufzeit bindend war, besteht seit dem 1.10.1994 die Möglichkeit einer Wertanpassungsklausel. Damit entfällt für den Erbbauberechtigten die feste Kalkulationsbasis. Die Anpassung des Erbbauzinses kann frühesten drei Jahre nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrages und frühesten drei Jahre nach einer bereits erfolgen Anpassung vorgenommen werden.

Mit dem Ablauf des Erbbaurechtsvertrages fällt das Erbbaurecht kraft Gesetz an den Grundstückseigentümer zurück. Die auf dem Erbbaurecht eingetragenen Grundpfandrechte erlöschen. Dem Erbbauberechtigten oder, bei noch bestehender Belastung des Erbbaurechtes, dem Gläubiger entsteht dann ein Entschädigungsanspruch, der sich aus dem Zeitwert der errichteten Immobilie bemisst. Sofern das Erbbaurecht zum Zeitpunkt der Entschädigungszahlung noch mit einem Grundpfandrecht belastet ist, steht diese Entschädigung dem Gläubiger analog zur Zwangsvollstreckung in Höhe dessen berechtigten Anspruchs zu. Alternativ zur Entschädigung kann eine Erneuerung des Erbbaurechtes beschlossen werden.

Von einem Heimfall wird gesprochen, wenn die Rückübertragung vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages vorgenommen wird. Die Gründe für einen Heimfall sind Bestandteil des Erbbaurechtsvertrages. Bei einem Heimfall bleiben die eingetragenen Grundpfandrechte bestehen, und der Grundstückseigentümer muss dem Erbbauberechtigten eine angemessene Entschädigung zahlen. Sofern der Schuldner die persönliche Haftung für das Grundpfandrecht übernommen hatte, muss der Grundstückseigentümer die persönliche Schuld in Höhe des Grundpfandrechtes übernehmen.

Nach dem Erlöschen des Erbbaurechtes wird das Erbbaurecht kraft Gesetz wieder mit dem Grundstück vereinigt. Die zuvor vorgenommene rechtliche Trennung von Boden und Gebäude wird damit wieder aufgehoben.

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