Baudarlehen - Kreditlexikon
Der Begriff Baudarlehen ist eine von vielen Bezeichnungen, die für einen langfristigen Immobilienkredit verwendet werden. Als Synonym sind auch die Bezeichnungen Immobilienfinanzierung, Baufinanzierung oder Hypothekendarlehen gebräuchlich. Typisch für ein Baudarlehen ist die grundpfandrechtliche Absicherung auf einer Immobilie. In der Regel wird ein Baudarlehen zum Kauf, zur Errichtung oder zur Modernisierung/Renovierung einer Immobilie ausgereicht. Grundsätzlich möglich ist aber auch die Aufnahme eines Baudarlehens zur Liquiditätsschöpfung.
Baudarlehen können von Hypothekenbanken, Geschäftsbanken, Volks- und Raiffeisenbanken, Bausparkassen, Versicherungen, Spezialinstituten wie die KfW oder öffentlichen Stellen zur Verfügung gestellt werden. In der Regel wird ein langfristig gebundener Zinssatz vereinbart, aber auch ein variabler Zinssatz ist grundsätzlich möglich. Typisch für ein Baudarlehen ist auch die Tilgung in während der Zinsfestschreibung gleichbleibenden Annuitätenraten, die monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich fällig sein können. Eine besondere Form ist das Baudarlehen mit endfälliger Tilgung, das zu einem bei Darlehensabschluss vereinbarten Zeitpunkt in einer Summe getilgt wird; in der Regel wird ein solches Darlehen an eine Lebensversicherung, einen Bausparvertrag oder ein Wertpapierdepot gekoppelt.
Je nach der Rangstelle und dem Beleihungsauslauf des Grundpfandrechtes, das zur Sicherung des Baudarlehens in Abt. III des Grundbuches eingetragen wird, kann es sich bei einem Baudarlehen um einen Realkredit, die sogenannte erste Hypothek oder ein nachrangiges Darlehen handeln, das auch als 1b-Darlehen oder nachrangiges Darlehen bezeichnet wird. Entscheidend für die Differenzierung ist der Beleihungsauslauf; nur wenn er bei maximal sechzig Prozent des Beleihungswertes liegt, wird von einem Realkredit gesprochen. Die Grenze ergibt sich aus dem HypBankG, das nur bis zu dieser Grenze die Refinanzierung durch die Ausgabe von Pfandbriefen erlaubt.
Da Baudarlehen mit einer langfristigen Zinsbindung auch durch langfristige Anleihen refinanziert werden, ist eine vorzeitige Kreditrückzahlung innerhalb der Zinsbindungsfrist grundsätzlich nicht möglich. Sofern das finanzierende Institut eine Ausnahme zulässt, kann es für den entstehenden Zins- und Margenschaden eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Auch wenn bei einem Baudarlehen der Wert und die Beleihbarkeit des angebotenen Pfandobjektes eine wichtige Rolle spielen, prüft ein Finanzinstitut dennoch auch die persönliche Bonität des Antragstellers. Sofern die Kreditrückführung dennoch nicht vereinbarungsgemäß erfolgt, kann der Darlehensgeber das Objekt entweder zwangsverwalten oder zwangsverwerten und sich aus dem Erlös befriedigen. Der Zinssatz für ein Baudarlehen richtet sich nach der gewünschten Zinsfestschreibung und dem Preis der entsprechenden Refinanzierungsmittel, aber auch nach dem Beleihungsauslauf und der Bonität des Darlehensnehmers.